中国物业服务从深圳出发已41年，正撞上中年墙。
行业劳动密集型强、高度分散性等特征一直没有改变；市场主体、社会认知缺位，导致物业活并不好干；15年后资本市场热，行业看似受到了追捧，但实际上规模化与高增长，让管理承压，行业的客户形象与社会面貌，并没有因此发生质的变化。
11月22日，四大物企在深圳联合发布的一份《住宅物业服务倡议书》引起行业关注。长城物业董事长陈耀忠、绿城服务董事会主席杨掌法、万物云董事长朱保全、中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥，四家发起倡议的物企管理层在发布仪式上，不讲资本故事，也不谈科技提效，而是直击行业痛点，试图重新反思和厘清后，再出发为行业正“名”。
对毛利的认知不对
物管行业的毛利率正在经历下行。克而瑞数据显示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在细分业务中，社区增值服务毛利率较高，均值达42.4%.此次发起倡议的四大品牌物企正是多年来均恪守本业、注重口碑和现金流的物企。除了长城物业，其余三家实现上市，毛利率大概在17%—19%之间，低于同行。
“企业毛利率和行业毛利率是不同的概念，一定要单纯看物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主支付物业管理费时公司收取的服务酬金，而物业管理费是用以不动产的养护。”朱保全认为，物业公司要回归物业服务的本源，踏踏实实做好“物”的打理，莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼。
中海物业执行董事兼执行总裁杨鸥在交流中也表示，物业行业是服务行业，同时是劳动密集型行业，没有太高的门槛，也不存在特许经营等垄断性资源，“在这样的行业里，毛利率太高不太合适，我们只能原原本本做我们基础的物业服务。”
此外，物业板块市盈率近两年也接连走低，行业估值回落。朱保全对此表示，物业行业是一个滚雪球行业，每年都是站在前一年的基础上继续增长，凡是滚雪球行业至少是15倍以上市盈率；其次物业又能形成连锁，项目可以全国复制，这又是一个市盈率加成。
对于毛利率，陈耀忠认同的逻辑则是，每家企业业务结构不一样，每家企业也不能代表一个行业的水平。
回归本原任重道远
物业行业不成熟根源在于甲方市场主体没有归位。
《倡议书》围绕专业服务、城市文明、业主共识等行业本质问题展开，提到了五项内容：专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展；代表公共利益的《管理规约》是物业管理“管”的基础；业主个体、业主委员会、业主大会应以公共利益为核心各尽其责；阳光透明是物业企业与业主间信任的基础；物业企业以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗。
对此，绿城服务董事会主席杨掌法指出，之所以提出这样的倡议，首先是行业从业人员和核心企业要发出正确的声音，让社会大众明确理解物业服务行业的自身定位、本原。“因为物业多数是沉默的，只有少数人发出声音才有可能影响大多数。”
“做这个倡议的根本目的是让物业行业回归本源，”长城物业董事长陈耀忠表示，近些年疫情使得政府、物业公司和业主之间链接更紧密；《民法典》实施促使甲方主体归位应当更加明确；资本市场的影响促使行业反思如何让商业价值回归；以及“物业+”相关政策让物业的边界慢慢拓宽。这些因素叠加的冲击下，有必要更加准确地描述社区这个“场”。
朱保全表示，物业行业是整个城市文明建设过程中的一个推进者，“在这一点上物业行业的价值不但没有被发现，反而被冠以恶名。在这方面优秀的物业企业和行业协会都应该往前一步去推动。”
从1981年成立物业的40多年历程中，并没有真正构建出甲乙双方基于真正物业管理的一个市场主体关系，物业费代表着业主对于自己不动产的一种认知，对于公共利益的一份责任，永远只是谈一边、不去谈付费主体，行业是有偏颇的。
抱团取暖输出正向标准
“之所以一起发出倡议是因为大家观点很一致，四家物业公司也是物业上市潮之前的主流玩家，尽管目前三家上市，大家并没有真正受到资本的冲击和影响，一直坚持自己当年的这份初心。”四位管理层在现场都表达了上述看法。
四家头部物企一起抱团发声，在市场看来，是要整出什么大动作吗？
朱保全指出，四家公司做倡议是一把双刃剑，因为行业这么多家从业者，一定有做得不好的，这时候几家做得好的，完全可以自己偷着乐，继续做得好。但是，大家的共识是“行业好才是真正的好”，如果能够让整个行业得到公众、业主更正确认知，对于推动中国式现代化、精神文明建设等有重要意义
据了解，四大品牌物企联合发起倡议之后，将持续开启企业间一系列的交流走访，并计划吸纳更多志同道合者加入，一起推出更多正向标准，推动行业社会形象持续向好，为人民美好生活提供更加优质的服务。（图源：万科）
